[摘要] 分析了城市边缘区居住区建设的突出矛盾；提出了居住地区的公共物品概念,比较了公共物品与现行规范中相关的公共服务设施等概念的异同，从居住区道路、绿地、公共服务设施等方面综合研究公共空间体系的构建，确立适宜的公共物品设计策略；最后探讨了以居住地区城市设计来协调统筹居住地区公共物品体系的必要性、可行性。
[关键词] 城市边缘区；居住地区；公共物品；城市设计
1. 居住之于城市
城市按照其经典定义为居住和交易的地方 ，在《雅典宪章》进而发展深化成为居住、工作、游憩、交通四部分。七十年代的《马丘比丘宪章》中，对成文于三十年代的《雅典宪章》的机械论划分持有异议，更加强调了多种兼容城市功能的混合，强调居住品质与旺盛生机兼具的混合城市地区。不管如何变化，城市总是将居住放在首位，人们选择城市聚居，首要目的在于选择一处生存和工作的地方，居住用地（R）都是城市用地中比重最大的类别 。二十年来，社会政治经济状况变化巨大，从政府包办一切的幼儿园机制到政府放手市场经济深入发展的今天，多年前个人依附于单位、单位挂靠于社会，以此来解决多种多样的人的基本需求乃至形成稳固的社会结构。住宅建设就是一个典型的例子，单位在自家地盘里找寻合适的“空地”，简单设计，上马建设完成既可进入分配程序，其间个体的特殊需要不是问题的关键。九十年代后，从土地批租等各个环节，房地产市场逐渐成熟壮大成为国民经济的支柱，作为商品的住宅建设表现出了与作为配给的住房极大的不同，开发建设者力图从规划理念，住宅户型，景观细节等多个方面推销作为商品的住宅产品。
商品住宅建设的范围从城市核心区的大规模拆迁，到城市外围边缘区的大片住宅新区建设，住宅建设走上了大规模发展的时代，其中以城市外围新的居住地区建设尤为引人注目。以上海为例，在城市核心区，中远两湾城在原有棚户和衰败工业区上落成，地块的整体容积率超过3，高层高密度的大型居住区已见规模。在城市边缘区相对少的拆迁等问题的困扰，住宅新区的建设速度更加惊人。在城市边缘区，九十年代初上海万科在虹桥机场航线下方的旷野中开始建设“城市花园” ，二十年后城市花园周边已经形成了上海西郊的住宅开发热点区域。宏观看来，浦东新区，南侧闵行区，西侧的松江九亭，北侧宝山等 ，城市新区的建设都是以大型居住地区的开发为实质性的步骤。
2. 城市边缘区居住地区建设模式探讨
分析现行的房地产开发程序，可以简叙如下。城市政府从制定与批准控制性详细规划开始，制定土地的开发强度，公用设施的设置，出入口布置等诸多内容，对建筑体量、色彩、也有引导性规定。然后批租土地由开发商接手，对于比较大的地块（如上海市规定大于3公顷 ），城市规划部门会要求开发者提供修建性详细规划，修详获批准通过后，开始分期的建筑设计和建设。
在城市边缘区，土地批租的规模往往很大，从十几公顷到几十上百公顷的开发案例均有。在开阔的城市边缘区，各路开发者努力提高规划设计水准，以期待与同行在同类型的产品竞争中占据优势，其重点从己方地块角度出发，“八仙过海，各显神通”。其中，笔者试提出如下问题供探讨。
2.1大与小的类比
从用地十几亩一公顷建筑面积几万平方米的住宅楼小规模开发，到占地数百亩或数十公顷建筑面积超过百万平方米的大规模社区开发，期间的公共设施建设，城市空间营造，生活氛围能否同比放大或叠加？以积木方式拼接的城市新区能否具有居住者所期望的活力与生机，能否满足居民在各个层面上的生活需要；在另一个层面，能否忙足城市地方政府对新区建设开发的宏观设想？
2.2灰色的交集
地块之间灰色的交集区域。房地产开发者在各自的地块穷尽各种可能建设最可能畅销的住宅商品楼盘时不遗余力，但问题在于单个地块之间的衔接，例如多个地块共用或公用的公共设施等交集，在没有足够眼前利益的诱惑下，能省则省或大事化小或互相推脱拖延的情况时有发生，能否在从城市居住地区的层面上总体协调？
2.3公共配套与绿地
现行的居住区指标体系中，最主要的为公共服务设施与绿地，作为量化指标具有很强的可操作性。这两类指标在规范制定层面上，2002年局部修订的《城市居住区规划设计规范》 已有了长足的进步，规范给出了明确的对应于居住区、小区、组团的三级指标体系。下一层级的地方标准则在不同程度上深化细化了居住区配套的内容。如上海市《城市居住区公共服务设施设置标准》 中，提出了进一步精确的指标体系即控制性指标和引导性指标，从最小用地面积，最小建筑面积等方面来控制公共服务设施的建设。在《上海市城市规划管理技术规定》中明确了公共绿地（集中绿地）的定义和计算规则。物质层面的硬性规定，内容以公共建筑、市政设施、绿地为主体，现阶段并未包括居住区城市公共空间体系等难以量化的指标，这是否足够？
2.4规划管理者与开发者
大型居住在规划建设之初，设计工作的基础是审批后的控制性详细规划，控详注重于地块的容量、用地性质等方面，对基本的公共服务设施、市政设施也会做出清晰的规定，但陷于控制性详细规划的工作重点，用地虽划分至小类，但很难囊括居住地区和居住区的诸多复杂内容。土地批租后，城市规划管理部门在制定具体地块的规划设计条件时，在满足已批准的控规基本条件后，具体的规定细则制定往往具有盲人摸象之感。设计单位依据规划设计条件和业主意图进行设计时，对规划管理部门的控制意图也常有只可意会不可言传的困惑。
居住地区和居住区的规划管理中，对于单体住宅，重点在于监管日照时间、间距等具体刚性因素 ；对于整体的居住地区，管理的重点在于所谓公共配套设施与绿地指标 等。实际运用中，在满足刚性指标的前提下，却有以下的实例。总面积40多万平方米的城市边缘居住区，以控制性指标界定，约占总体开发量1％的4500平方米的公共服务设施，定位于局促的角落位置，使用不便；在周边地块尚未开发的空旷地带，如此布置如何方便居民让人担心。公共绿地部分，规范中提出了绿地率和集中绿地率两项指标来界定，其中集中绿地为可供市民使用的开放绿地，并从日照间距、日照时间两侧面来控制公共绿地的品质 。但实际案例却有公共绿地边缘化、插空补漏的设计手法，建成的公共绿地可达性不佳，空间领域感难以形成，有退化为荒芜废弃地块的可能。传统的规划管理对居住区配套和绿地指标在物质要素层面的考虑多，但对于居住地区与整体城市地区的空间融合，对居住区公共空间、绿地景观等重要组成“软指标”欠考虑，控制乏力，基本处于模糊粗放和单个案例简单判定的阶段。各个层级的配套规定复杂繁琐，其中由城市规划部门解释操作的比例很大，客观上形成了诸多艰苦纷繁而且重复的规划管理事务。
能否构建一种具备刚性物质指标与弹性体系相融合的居住地区设计导则，对城市规划管理者与开发者或设计师双方都做到透明清晰，能在城市新的区域开始起到更好的控制与引导作用？
以目前的现实情况分析，城市新区好似一块拼接出来的挂毯，其中以居住新区是主要组成部分，粗放简单的拼接必将形成诸多令人遗憾的消极缝隙，成为新区的灰色消极地带，总体的建成效果与规划之初的理念之间的差距也现实存在。
3. 居住地区和居住区的公共物品
3.1公共物品概念
“公共物品”为哲学家休谟 （1739）最早提出，萨缪尔森 （1954）具体描述了公共物品的一般理论，此后经济学家不断完善发展公共物品概念。公共物品（public goods）是与私人物品（private goods）相对应的概念 。它们的划分一般根据两个基本属性：非竞争性消费（non-rivalries consumption），指一个人的消费并不减少它对其他使用者的供应；非排他性（non-excludability），指使用者不可能或者很难被排斥对该物品的消费之外。
公共物品按照供给者数量，分为垄断性（只能由一个主体供给，如司法、国防、外交等）、非垄断性公共物品（可由多个主体供给，如基础教育、卫生、环保等）。在居住区内公共物品可以分为公共设施、公共管理、公共服务三类；本文主要讨论与物质空间相关的公共设施类。公共设施中，同样既有垄断性公共物品，比如居住地区的公共集中绿地，只能有一个提供主体——地块的开发建设者，教育设施一般由开发者建设完成后又城市教育部门管理；更有非垄断性公共物品，如商业服务设施等。
公共物品以开放程度划分，分为地域性和非地域性两类，地域性公共物品只对特定区域的使用者开放。在城市居住用地中，可以理解为公共物品的层级性。例如居住地区与居住区级的公共绿地是城市公共绿地的重要组成，而小区绿地则因其规模和交通可达性，使用者多数为本区域的住户。从空间归属感角度，可以理解居住地区和居住区的公共设施属非地域性公共物品，居住区和小区级的公共设施属于地域性公共物品。
3.2居住地区与居住区的公共物品
按照《城市居住区规划设计规范》的定义，与3－5万人口规模相对应，配建一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地称作居住区。多个居住区空间上相邻，称之为居住地区。
城市居住用地中，考虑空间特征、居住者使用习惯，划分为公共物品和私人物品两类。居住地区的私人物品包括私人住宅，类同于传统概念的组团级别围和的住宅单体建筑，空间私密感最强，仅限于居住此处的住户使用，外部人员的闯入均被视为值得关注的侵犯行为，目前房地产开发者会以严格的封闭物业管理来保证住户的安全感和领域感。
按照其定义具有非竞争性和非排他性的设施或区域，公共物品就将是除去私人住宅部分剩余的部分。首先包括居住区级别的红线宽度20M－30M的道路，居住区级的集中绿地，公共服务设施如商业设施，教育及文化娱乐建筑等，这些设施不仅对居住地区的住户开放和公共使用，绝大多数时候也是城市公共空间的有机组成，属于非地域性的公共物品。介于居住区和组团之间的部分，如小区级别的红线宽度约12M－20M的道路，0.4公顷到1.0公顷之间大小型集中绿地，方便周边住户使用的级别稍低的公共服务设施如幼儿园、小型商业等。多数情况下，该级别的公共服务设施对外开放有利经营。根据具体项目的实际情况，现实情况更为复杂。层级稍低的公共物品仅服务于相关区域，即有“服务半径”的概念，属于地域性的公共物品。
4. 与现行规范体系的整合
私密性最强的住宅组团属于私人物品，更多的和建筑法规相关，日照时间、间距要求、户型标准等在国家标准与地方规范标准体系中已形成非常严格清晰的条文要求。
对于所谓公共物品，现行规范主要关注点在于公共服务设施和绿地指标，以本文的观点，此两类均可以作为居住区公共物品的子集。提出“公共物品”概念是对居住地区公共服务设施与绿地的进一步深化。居住区配套的量化的指标已施行多年，事实证明对地块开发的指标审核，满足居民基本生活需求是可行和有效的；硬性的配套指标可以作为单独地块居住区规划方案的基点，而公共物品体系则更加关注大范围的城市居住地区公共空间体系的构建，营造居住区生活内容的丰富与多样性。配套的多种因素将嵌入公共物品体系的构架中。在现行规范中，量化的规定已经起到了很好的控制与引导作用，所缺失的在于如何安排整理这些物质性的设施以形成完整丰富的社区，如何在更大的居住地区层面来协调诸多开发者的行动，产生1＋1>2的整合效果。
公共物品首先包括物质层面的公共配套或商业设施、教育建筑、甚至考虑临时摊点等的设置，然后考虑城市公共空间控制要素，如可共享的绿地、易于行人使用的安全的人行道体系、小型的街头广场等。作为城市生活的重要构成要素，公共服务设施需要与公共空间的其他组成部分挂钩，不只仅限于抽象的数字作硬性要求。
诸多因素应纳入多层级的严密体系中，划分为公共部分、半公共部分、完全私有区域三个层次，对应于非地域性的公共物品、地域性公共物品、私人物品，层级体系是公共物品体系的结构载体。在公共部分，实行严格控制，控制性指标多于引导性指标，因为这部分的品质关乎区域甚至城市的全体居民与最大化的使用者。空间的私密程度增加，设计的引导性指标就应该占据主体，有利于建设个性化与地域特征明显的社区氛围与住宅建筑。
5. 公共物品关键要素
5.1道路
红线宽度超过20米的居住区级道路作为城市支路，在城市总体规划中虽不作为重点，但其是决定居住区的基本构架。地块划分、道路组织方面应平衡开放性与归属感。红线宽度介于10米和20米之间的居住小区级道路是城市道路系统的毛细血管。从城市居住地区的高度出发，坚持居住区道路的公共物品属性，协调诸多地块间的道路网络连接。在城市设计层面，对于居住区道路及城市支路，给出控制性的道路断面；对于低级别的小区级道路，以引导性的道路断面为主。
其中，尤其要重视居住区道路的人行步道体系，可以从连贯程度、宽度、种植绿化等层面做出具体规定。
5.2绿地
区域的重要景观资源包括自然水系、主要开敞空间等，在居住地区中是弥足珍贵生态资源；因为其关系周边地块的众多使用者或居住者，应明确起公共物品属性，坚持公共利益的最大化，杜绝损人肥己的短视行为。从整体的居住地区出发，以上一层级规划所确立的景观绿地体系为基本构架，在控制性详细规划层面已经作出明确规定的，在居住地区级的设计中的需要坚持；控规所未深入的部分，在详细踏勘和综合研究后，制定更为确实可行的设计策略，对多个居住地块起到约束和平衡作用。
具体绿地设计层面，在现行的间距要求、日照时间要求外，笔者建议增加以下的要素，与居住区道路的结合度、空间可达性、绿化种植等要素，作为控制指标之一，与刚性的绿地率、集中绿地率等控制要素来引导提高公共控制绿地的品质。
居住地区和居住区的游憩硬地地面的场地因为不能计入绿地，多数时候为规划建设者所头痛。在已经建成的居住地区踏勘，可以发现游憩场地使用频率和受喜爱的程度远高于单调与可达性不佳的绿地。建议可以根据设施布置、选址等因素计入绿地指标，并酌情乘以放大系数；或在公共空间体系中明确其分值，计入新的公共物品体系。
5.3公共服务设施
在《城市居住区规划设计规范》6.0.4.1、6.0.4.2、6.0.4.3中提出了相对集中布置，商业服务和金融、文体等统一布局，形成居住区各级公共活动中心。
在控制性详细规划层面，对教育、医疗卫生、市政公用等会从用地、建设量等做出明确规定，但对于文化设施、商业、社区服务、金融邮电等经营性、市场性设施就语焉不详，对于如何与居住地区公共空间及绿地的整合等，只是做出轮廓性的描述。相对于城市核心区公共设施丰富的选择性，在城市边缘区公共服务设施的意义有为重要，满足居民基本使用层面的要求更为迫切。从整体居住地区的角度出发，协调诸多单独地块的开发行为，平衡安排各种类型的公共服务设施，尤其是商业服务设施的安排，真正做到“公共”，首先满足公用设施市场经营的需要，“藏在深闺，或各自为政”孤岛式的布置无人问津难以为继，其次也是居住地区市民的生活需要，分块孤立建设对于整体居住地区的形成未有裨益。应该鼓励公共服务设施（除市政设施外）靠近居住区道路、公共绿地，形成开放型、使用方便的公共活动中心，与高等级城市道路也应妥善处理契合关系。公共服务设施作为公共物品，应考虑其居住地区多数居民、甚至城市区域市民使用的可能性，重视交通可达性，强调居民的“多选择性”；另一个层面，适当地统筹安排、增加公共性也将有利于商业设施的经营发展。
在公共服务设施的八大类别中，行政管理及其他、市政公用、教育、医疗卫生等在控制性详细规划中一般都做出了明确规定，必须配置的因素，其余四大类别文体、商业服务、社区服务、金融邮电等相对弹性较大；因而，规划设计的随意性同样很大。
以控规规定的公共服务设施用地为基础，深入发展服务于居民的、步行尺度内、具备可达性并与公用服务设施密切结合。
在现行的居住区公共配套体系中，以居住区，居住小区，组团三个级别来控制公共配套设施的等级和数量；但规范仅仅做出数量上的规定，并未妥善考虑具体的公共服务设施与居住区的空间形态，居民的生活使用习惯的关联。商业设施类设计手法各异。在城市核心区，成熟的公共设施使得居民拥有丰富的选择，具体地块的布置属于锦上添花。但在城市边缘地区，如果不能站在更高的视点来考虑，
5.4公共空间
鉴于绝大多数公共服务设施的公共物品属性，公共服务设施需要以公共空间构架为基础，真正发挥其公共服务功能。
公共空间具有的非竞争性消费和非排他性的属性，使其成为居住地区公共物品的首要组成。从城市居住地区的高度和视角出发，构建控制引导作用的公共空间体系，控制引导空间相邻的多个规模不同的居住区或居住小区。从整体角度出发，规定主要的公共空间要素，例如游憩广场体系、人行步道体系、景观视线通廊等，形成居住地区的宏观结构。
对公共空间格局、社区氛围形成具有重要意义的街角广场、游憩场地等小型的开放空间，可以根据其开放程度、空间归属感、休憩设施完善程度等划分等级并赋值。对开发者提供可供市民使用的公共空间，可以参考建筑控制的奖励法则，相应在绿地率、集中绿地率等方面予以补偿。
6. 结语
6.1利益的博弈
房地产业作为国民经济的支柱产业意义重大，其中多方入局，形成复杂的利益与责任关系格局，公共服务设施在其中位置尴尬。在城市核心区商业设施产生利润，开发者自然不会放松。在城市边缘区，情况大不一样；缺乏足够的人口数量支撑，和相对漫长的开发周期，以及公共建筑营运或出售的高难度等因素叠加，使得开发者缺乏热情。住户入住，配套设施迟迟难以到位，公共配套成为某种可望不可及的“期货”；后期建设中，开发者视具体开发情况修改前期的总体规划，对公建部分缩水或该做他用，往往被视作欺骗行为。
另一层面，从城市规划行政部门地角度出发，站在区域整体考虑的高度，希望开发者适时、适量的建设公共服务设施；并能从区域整体角度出发，满足城市新区建设的需要。
城市规划管理的价值取向和个别地块建设者的开发行为是难以完全一致的，有时竟呈现完全对立的局面。先期的城市规划设计条件地刚性要求部分之外，规划管理部门在掌握合理性原则、灵活引导城市建设方面工作量巨大，同时难度也很大。
6.2解决之道，以公共物品体系为重点的居住地区城市设计
现行的修建性详细规划由单个地块的开发者编制，由于出发点不同，要求其做到区域全盘考虑、兼顾大局，满足城市建设的长远要求，是很难实现的奢望。以居住区开发为主要方向之一的城市边缘区，需要在控制性详细规划层级做出更深入的探索以满足居住地区的复杂灵活的功能要求。在住宅建筑规范已经相当完备后，进一步工作的重点，笔者认为是居住地区的公共物品体系，探索以居住地区城市设计；从居住地区的整体出发，以城市设计技术总体协调公共物品体系的安排。从现行的单个地块的修详，转换为以公共物品体系为重点的整体居住地区城市设计。
在此，可以回答本文开始提出的四个问题。居住地区城市设计首先从整体区域的视角协调诸多单独地块的公共设施配置；以公共物品为重点研究对象，补足现行规范的缺陷；以公共物品体系为重点研究对象的城市设计，作为控制性详细规划的补充，成为城市边缘区居住地区开发的导则性文件，满足城市规划管理细致化、条理化、科学化的转变过程。
参考文献（Reference）
1、同济大学，《城市规划原理》，建工出版社，1999
2、建设部，《城市用地分类与规划建设用地标准》 GBJ137-90
3、万科城市花园
4、一城九镇
5、《上海市城市规划管理技术规定》
6、城市居住区规划设计规范 （2002年局部修订）GB50180-93 （2002）
7、《上海市居住地区公共服务设施配套标准》，《上海市居住区公共服务设施配套标准》
8、《住宅设计标准》
9、《上海市城市规划管理技术规定》
10、《上海市城市规划管理技术规定》
11、休谟：英国哲学家
12、萨缪尔森 周立，公共物品、责任归属与发展观反思
作者：
李金龙 男，30岁，上海天华建筑设计有限公司规划师， 城市规划与设计硕士
杨式琳 女，30岁，上海日清建筑设计有限公司建筑师， 建筑学硕士